Brasileiros podem comprar casa em Orlando mesmo sem morar nos Estados Unidos. O caminho passa por definir a forma de compra e de pagamento, enviar o dinheiro por instituição autorizada pelo Banco Central e seguir as etapas da Flórida: oferta, contrato, depósito em escrow, inspeção, pesquisa de título e closing. Antes de escolher a casa, vale conferir os custos anuais e se o zoneamento permite aluguel por temporada.
Brasileiro pode comprar casa em Orlando?
Pode. Não é preciso ter green card, visto de residência nem morar nos Estados Unidos para ser dono de um imóvel na Flórida. A lei estadual (capítulo 692 dos Florida Statutes) restringe compras apenas por pessoas e entidades ligadas a uma lista específica de países, e o Brasil não está nela. Por causa dessa lei, é comum o comprador assinar no fechamento uma declaração (affidavit) de que não se enquadra nas restrições.
Na prática, a compra é conduzida por profissionais licenciados nos Estados Unidos. A Simone acompanha seus clientes nesse processo por meio de parceiros, como a DTB Florida Realty, que cuida da negociação, do apoio jurídico e, depois, da administração do imóvel para locação.
Comprar em nome próprio ou por uma empresa (LLC)?
As duas formas existem. Muitos estrangeiros compram em nome próprio; outros preferem uma empresa americana, como uma LLC. A escolha mexe com impostos nos dois países, com sucessão (herança) e com custos de manutenção da empresa. Por isso, é uma decisão para tomar antes da oferta, com advogado e contador que conheçam a tributação no Brasil e nos Estados Unidos.
Dá para financiar ou precisa pagar à vista?
As duas coisas são possíveis. Parte dos brasileiros compra à vista, o que simplifica a negociação e encurta o prazo. Também há credores americanos que financiam estrangeiros sem residência no país, em geral com entrada maior, mais documentos e análise própria de cada instituição. Se a ideia é financiar, vale buscar uma pré-aprovação antes de fazer a oferta, porque ela mostra ao vendedor que a compra tem fôlego.
Como enviar o dinheiro do Brasil?
Por banco ou instituição autorizada pelo Banco Central a operar câmbio. A lista oficial pode ser consultada no site do Banco Central. Guarde o contrato de câmbio e os comprovantes: eles mostram a origem do dinheiro, ajudam no fechamento nos Estados Unidos e servem de base para a declaração no Brasil.
- Imposto de Renda: quem tem residência fiscal no Brasil declara o imóvel na parte de patrimônio no exterior da declaração anual, conforme as orientações da Receita Federal.
- Banco Central (CBE): a Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior é anual e obrigatória quando os bens e valores no exterior somam US$ 1 milhão ou mais em 31 de dezembro. O envio acontece entre 15 de fevereiro e 5 de abril do ano seguinte (Resolução BCB 279/2022).
Confirme o seu caso: as regras citadas aqui vêm da Receita Federal, do Banco Central, do IRS e do governo da Flórida. A combinação certa para você depende da sua residência fiscal e da forma de compra, então vale revisar com contador ou advogado antes de assinar.
Quais são as etapas da compra na Flórida?
- Escolha e oferta: com o imóvel definido, o corretor licenciado apresenta uma proposta por escrito com preço, prazos e condições.
- Contrato: aceita a oferta, as partes assinam o contrato de compra e venda, muitas vezes de forma eletrônica.
- Depósito em escrow: o sinal fica guardado por um terceiro neutro (escrow agent), como uma title company ou um advogado, até o fechamento.
- Inspeção: dentro do prazo do contrato, um inspetor avalia a casa (estrutura, telhado, instalações, ar-condicionado). O resultado pode levar a pedidos de reparo ou de ajuste no preço.
- Title search e title insurance: a pesquisa de título confere se o vendedor é de fato o dono e se há dívidas ou ônus no imóvel. O seguro de título protege o comprador contra problemas de propriedade que apareçam depois.
- Closing: no fechamento, o saldo é pago, os documentos são assinados e a escritura (deed) é registrada no condado. Em muitos casos, isso pode ser feito a distância.
Quais custos ficam depois da compra?
| Custo | Quando | Observação |
|---|---|---|
| Property tax | Todo ano | No condado de Orange, a cobrança abre em 1º de novembro, com desconto de 4% em novembro, 3% em dezembro, 2% em janeiro e 1% em fevereiro. Vence em 31 de março. |
| HOA | Mensal ou trimestral | Taxa da associação do condomínio; o valor e o que ela cobre mudam de comunidade para comunidade. |
| Seguro | Todo ano | Seguro residencial e, conforme a localização, seguro contra enchente. |
| Administração | Se houver aluguel | Gestão de locação, limpeza e manutenção. |
Um ponto que confunde muita gente: a homestead exemption, que pode reduzir em até US$ 50.000 o valor tributável, vale para quem faz do imóvel a sua residência permanente. Quem compra para investir e continua morando no Brasil não conta com esse benefício na hora de calcular o imposto.
Posso alugar a casa por temporada?
Depende do zoneamento, e essa conferência vem antes da escolha da casa. Nas áreas não incorporadas do condado de Orange, por exemplo, o aluguel de curta duração (estadias de até 179 dias) só é permitido em certas zonas comerciais e industriais ou em empreendimentos planejados (PD) que o autorizem expressamente. Já o aluguel de casa unifamiliar por menos de 30 dias só é permitido na zona R-3. O condado de Osceola e as cidades da região têm regras próprias.
Além da prefeitura ou do condado, a HOA pode ter regras adicionais. Por isso, comunidades planejadas para aluguel de temporada são procuradas por quem quer essa estratégia. Se o objetivo é locação de longo prazo ou uso próprio, o leque de opções fica maior.
E quando eu quiser vender?
Na venda de imóvel por estrangeiro, a lei americana (FIRPTA) obriga o comprador a reter parte do valor e repassar ao IRS. Segundo o IRS, a retenção é em geral de 15% do valor da venda, com exceções, como a de imóvel de até US$ 300.000 comprado para ser residência do comprador. A retenção não é o imposto final: o vendedor declara a venda nos Estados Unidos e acerta a diferença. Para isso, quem não tem Social Security Number usa o ITIN, o número de contribuinte que o IRS emite para estrangeiros com obrigações fiscais no país. O mesmo número costuma ser necessário para declarar renda de aluguel.
Se você ainda está decidindo entre casa e terreno, veja também terreno ou casa nos Estados Unidos: qual faz mais sentido para você. Com o objetivo claro, a análise estratégica de oportunidades fica mais precisa: localização, potencial de valorização, procura por locação e custos de manter.
Perguntas frequentes
Preciso ir aos Estados Unidos para comprar a casa?
Em muitos casos, não. Oferta, contrato, envio do sinal e closing podem ser feitos a distância, com documentos assinados eletronicamente e a compra conduzida por profissionais licenciados na Flórida.
Comprar uma casa em Orlando dá direito a visto?
Não. Ser dono de imóvel nos Estados Unidos não dá visto nem residência. O imóvel e o visto são assuntos separados.
Quanto tempo leva a compra?
Depende da forma de pagamento. Compras à vista costumam fechar mais rápido. Com financiamento, entram a análise do credor e a avaliação do imóvel. Os prazos de inspeção e de fechamento ficam definidos no contrato.
O property tax é igual em toda a região de Orlando?
Não. O imposto depende do valor avaliado do imóvel e das alíquotas definidas pelo condado, pela cidade e por outros órgãos locais. Por isso, uma casa em Orange e outra em Osceola podem ter cobranças diferentes.
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