Para quem mora fora, imóvel pronto e imóvel na planta atendem objetivos diferentes. A planta combina com quem tem prazo e prefere pagar em etapas até a entrega das chaves; o pronto, com quem quer usar ou alugar o imóvel logo. A escolha começa pelo objetivo: moradia ou investimento.
Por onde começar a escolha?
Antes de comparar plantas e fotos, vale responder a quatro perguntas. Elas costumam definir o caminho com mais clareza do que qualquer anúncio:
- Para que é o imóvel? Morar quando voltar ao Brasil, receber renda de aluguel ou diversificar o patrimônio.
- Quando você precisa dele? Já, daqui a dois ou três anos ou sem data definida.
- Como vai pagar? À vista, em parcelas ao longo do tempo ou com financiamento de parte do valor.
- Quem acompanha por você no Brasil? Uma pessoa de confiança ajuda nas etapas presenciais, como vistoria e entrega das chaves.
Se você ainda está na fase de documentos e envio do dinheiro, o guia como comprar imóvel no Brasil morando no exterior mostra o passo a passo geral.
Como funciona o pagamento de um imóvel na planta?
Em um lançamento, o pagamento costuma ser dividido em etapas: entrada, parcelas durante a obra e o saldo na entrega das chaves, que pode ser financiado por um banco ou quitado com recursos próprios, conforme as condições de cada empreendimento. Para quem recebe em outra moeda, esse fluxo permite planejar os envios ao Brasil ao longo da construção.
Durante a obra, as parcelas costumam ser corrigidas pelo INCC, índice da FGV que acompanha os custos de materiais, serviços e mão de obra da construção. O contrato define qual índice vale antes e depois das chaves, e esse ponto merece atenção na simulação.
A Lei 4.591/1964, com as mudanças da Lei 13.786/2018, exige que o contrato comece por um quadro-resumo com preço, forma de pagamento, índices de correção, consequências da desistência e prazo de entrega. É a primeira página a ler com calma.
Quais proteções a lei prevê para quem compra na planta?
- Registro da incorporação. A incorporadora só pode vender as unidades depois de registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis. O número desse registro deve constar em anúncios, propostas e contratos (Lei 4.591/1964, art. 32).
- Patrimônio de afetação. Previsto pela Lei 10.931/2004, separa o terreno e a obra do restante do patrimônio da incorporadora, com destinação à conclusão do empreendimento. A adesão é opcional, então vale perguntar se o empreendimento adota esse regime.
- Prazo de tolerância. O contrato pode prever até 180 dias corridos além da data de entrega, desde que de forma clara e destacada. Passado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode pedir a rescisão com devolução integral do que pagou ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
- Regras de distrato. Se o comprador desistir, a devolução pode descontar a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago. Quando a incorporação tem patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%, e a devolução ocorre até 30 dias após o habite-se.
- Arrependimento. Contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora têm 7 dias para desistência, com devolução dos valores antecipados.
O que acontece na entrega das chaves?
É a etapa que mais pede planejamento para quem mora fora. Três pontos se concentram nela:
- Saldo. Se a ideia é financiar, a análise do banco acontece perto da entrega. Vale consultar as condições com antecedência, porque a renda obtida no exterior nem sempre é aceita da mesma forma.
- Vistoria. Antes de receber as chaves, alguém de confiança ou um profissional confere o apartamento com o memorial descritivo em mãos: acabamentos, instalações, portas, janelas e metragem. As pendências devem ser registradas por escrito.
- Escritura, registro e custos. Com as chaves, começam também as despesas de condomínio e IPTU, conforme o que o contrato estabelece.
Como comprar um imóvel pronto a distância?
No imóvel pronto, você vê exatamente o que está comprando. A visita por vídeo, ao vivo, permite observar o que o anúncio não mostra: iluminação em diferentes horários, ruído da rua, estado das áreas comuns, sinais de umidade e a vaga de garagem.
A segurança da compra está na documentação conferida antes da proposta:
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis, para confirmar o proprietário e eventuais ônus.
- Certidões do vendedor, para identificar ações ou dívidas que possam afetar a venda.
- Situação do IPTU na prefeitura.
- Declaração de quitação do condomínio. Pelo Código Civil (art. 1.345), quem compra responde pelas dívidas da unidade com o condomínio, inclusive multas e juros.
Renda de aluguel e custos: qual a diferença no dia a dia?
O imóvel pronto pode ser alugado logo depois da compra, o que interessa a quem busca renda desde o início. Em contrapartida, condomínio, IPTU e manutenção correm desde já, mesmo nos meses em que o imóvel estiver vago. Para quem mora fora, contar com uma administração de locação ajuda na rotina com inquilinos, contratos e reparos. A Simone orienta a compra já pensando na renda de aluguel e, se o cliente precisar, indica profissionais ou empresas especializadas em administração de locação.
Na planta, não há renda durante a obra, mas também não há despesas mensais da unidade nesse período. O imóvel chega novo, o que tende a reduzir os gastos com manutenção nos primeiros anos.
Pronto ou na planta: comparativo
| Na planta | Pronto | |
|---|---|---|
| Uso | Após a entrega das chaves | Imediato, para morar ou alugar |
| Pagamento | Em etapas, com saldo na entrega | À vista ou com financiamento na compra |
| Correção | Parcelas corrigidas, em geral pelo INCC | Preço definido na negociação |
| O que conferir | Registro da incorporação, quadro-resumo e afetação | Matrícula, certidões, IPTU e condomínio |
| Custos mensais | A partir das chaves | Desde a compra |
| Ponto de atenção | Prazo de obra e saldo final | Estado de conservação e vacância |
Qual faz mais sentido para o seu objetivo?
Se você pretende voltar ao Brasil em alguns anos, a planta pode acompanhar esse prazo e permitir que você pague aos poucos enquanto ainda está fora. Se o objetivo é ter renda de aluguel já, ou se a volta está próxima, o pronto atende melhor. Para diversificar o patrimônio, os dois caminhos funcionam, e a análise estratégica de cada oportunidade (localização, perfil do empreendimento, potencial de valorização da região e procura por locação) costuma pesar mais do que o estágio da obra.
Contrato em mãos: as regras de atraso e distrato citadas estão na Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 13.786/2018, mas cada contrato tem detalhes próprios. Vale pedir a leitura de um advogado antes de assinar.
Perguntas frequentes
Dá para comprar na planta morando fora e financiar o saldo depois?
Dá. O sinal e as parcelas da obra são pagos à incorporadora, e o financiamento do saldo é analisado pelo banco perto da entrega das chaves. Como a renda do exterior nem sempre é aceita da mesma forma, vale consultar as condições com antecedência.
O que acontece se a obra atrasar?
O contrato pode prever tolerância de até 180 dias corridos. Depois disso, sem culpa do comprador, ele pode pedir a rescisão com devolução integral do que pagou ou manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso, conforme a Lei 4.591/1964.
Posso desistir de um imóvel na planta?
Pode, mas há descontos. A lei permite reter a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou até 50% quando a incorporação adota o patrimônio de afetação. O quadro-resumo do contrato mostra essas condições.
Imóvel pronto pode ser alugado logo depois da compra?
Sim. Com a compra concluída e o imóvel entregue, ele pode ser alugado. Se a ideia é locação por temporada, confira antes as regras da convenção do condomínio.
Consultora imobiliária, CRECI-SP 209198. Atua com imóveis prontos e lançamentos em São Paulo capital, na Grande São Paulo e no interior, e acompanha brasileiros que investem nos EUA e em Portugal com parceiros locais. Conheça a Simone
