Além do preço, quem compra imóvel na cidade de São Paulo paga ITBI de 3% (com alíquota reduzida de 0,5% sobre parte do valor financiado pelo SFH, dentro dos limites da Prefeitura), a escritura no tabelionato de notas e o registro no cartório de imóveis, que seguem tabelas estaduais fixas. Em uma compra à vista de R$ 800 mil, esses três itens somam cerca de R$ 33,9 mil pelas tabelas de 2026.
Quais custos entram além do preço do imóvel?
Na cidade de São Paulo, a compra tem três custos principais e mais alguns acessórios:
- ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão, pago por quem compra.
- Escritura, lavrada no tabelionato de notas (dispensada em alguns casos).
- Registro no cartório de registro de imóveis, que é o ato que torna você proprietário.
- Certidões e, se houver financiamento, os custos do banco.
Se você mora fora, o passo a passo da compra a distância está em como comprar imóvel no Brasil morando no exterior. Aqui o foco são os cálculos.
Quanto é o ITBI em São Paulo?
A alíquota geral é de 3% (Lei municipal 11.154/1991, art. 10). O contribuinte é o adquirente, e o imposto deve ser pago antes da escritura; o cartório de imóveis só registra a compra com a prova do pagamento ou da isenção.
Há uma alíquota reduzida para financiamentos pelo SFH (e também PAR, HIS e consórcios), segundo a Secretaria Municipal da Fazenda. Para contratos de 2026:
- vale para imóveis de até R$ 725.808,00;
- a parte financiada paga 0,5%, até o limite de R$ 120.968,00 financiados;
- o restante da base paga 3%.
Exemplo: imóvel de R$ 600 mil, com R$ 400 mil financiados pelo SFH. São 0,5% sobre R$ 120.968 (R$ 604,84) mais 3% sobre R$ 479.032 (R$ 14.370,96), ou R$ 14.975,80, contra R$ 18.000 sem a redução. Acima de R$ 725.808, ou em financiamento pelo SFI, a alíquota é de 3% sobre toda a base.
Sobre qual valor o ITBI é calculado?
A Prefeitura de São Paulo calcula o ITBI sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência que ela divulga. Esse critério é discutido na Justiça:
- No Tema 1.113, o STJ fixou que a base é o valor de mercado, que o valor declarado pelo comprador se presume verdadeiro e só pode ser revisto em processo administrativo, e que o município não pode fixar a base previamente por um valor de referência próprio. Há recurso pendente no STF.
- Em 2026, a Lei Complementar 227 incluiu parágrafos no art. 38 do Código Tributário Nacional, definindo valor venal como o preço à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos divulgados pelo município, com direito do contribuinte a contestar.
Na prática, confira o valor venal de referência do imóvel antes de fechar a proposta. Se ele for maior que o preço, a lei municipal (art. 7º-B) permite pedir avaliação especial à Prefeitura, e o caso pode ser discutido com um advogado tributarista.
Quanto custa a escritura?
Os emolumentos dos tabeliães de notas são fixados por lei estadual (Lei 11.331/2002) e são os mesmos em qualquer cartório do estado; na capital, a tabela inclui o ISS. A faixa é definida pelo maior valor entre o preço declarado, o valor venal do IPTU e a base de cálculo do ITBI (art. 7º). Pela tabela de 2026 da capital, divulgada pelo Colégio Notarial (CNB/SP), a escritura com valor declarado custa:
- de R$ 384.200,01 a R$ 768.400: R$ 5.427,43;
- de R$ 768.400,01 a R$ 1.152.600: R$ 6.026,36;
- de R$ 1.152.600,01 a R$ 1.536.800: R$ 6.682,74;
- de R$ 1.536.800,01 a R$ 2.345.066: R$ 7.384,26.
Quanto custa o registro?
O registro na matrícula segue a tabela dos registradores de imóveis (ARISP), com a mesma regra de faixas. Valores de 2026 para o registro com valor declarado:
- de R$ 384.200,01 a R$ 768.400: R$ 3.284,18;
- de R$ 768.400,01 a R$ 1.152.600: R$ 3.846,10;
- de R$ 1.152.600,01 a R$ 1.536.800: R$ 4.427,79.
Com financiamento, a garantia do banco (alienação fiduciária) também é registrada, com cobrança própria. Na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH, os emolumentos dos atos ligados à compra são reduzidos em 50% (Lei 6.015/1973, art. 290). Avise o cartório e o banco de que é o seu primeiro imóvel.
Quando a escritura não é necessária?
O Código Civil (art. 108) exige escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos, salvo quando a lei dispõe de outro modo. A principal exceção é o financiamento bancário: pela Lei 9.514/1997 (art. 38), o contrato de compra com alienação fiduciária pode ser feito por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Nesse caso, você não paga o tabelionato de notas; o contrato do banco vai direto para registro, e o ITBI continua devido.
Certidões e custos do financiamento
Antes da escritura, o comprador costuma reunir:
- certidão de matrícula atualizada, com ônus e ações reais;
- certidões pessoais dos vendedores (protestos e distribuidores);
- certidão de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio.
No financiamento, o banco cobra a avaliação do imóvel e exige seguros obrigatórios no contrato; peça esses valores por escrito na simulação. Quanto ao IOF, o Decreto 6.306/2007 (art. 9º, I) prevê isenção nas operações de crédito para fins habitacionais.
Exemplo de conta: imóvel de R$ 800 mil à vista
Supondo que o valor venal de referência seja menor que o preço:
| Item | Regra | Valor |
|---|---|---|
| ITBI | 3% de R$ 800.000 | R$ 24.000,00 |
| Escritura | Faixa até R$ 1.152.600 (capital) | R$ 6.026,36 |
| Registro | Faixa até R$ 1.152.600 | R$ 3.846,10 |
| Total | Sem certidões | R$ 33.872,46 |
São cerca de 4,2% do preço. Para refazer a conta com o seu imóvel, aplique a alíquota do ITBI sobre a base e procure a faixa nas tabelas de escritura e de registro.
Valores oficiais de 2026: alíquotas e limites da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo; escritura pela tabela do CNB/SP; registro pela tabela da ARISP. As tabelas mudam todo ano e o cartório confirma o valor final. Para o seu caso, especialmente na base do ITBI, vale confirmar com um advogado ou contador.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI em São Paulo, o comprador ou o vendedor?
Pela Lei municipal 11.154/1991, o contribuinte é o adquirente, ou seja, quem compra. Nada impede que as partes negociem outra divisão no contrato, mas a cobrança da Prefeitura é feita ao comprador.
A alíquota de 0,5% do ITBI vale para qualquer financiamento?
Não. Em 2026, ela vale para financiamentos pelo SFH (e PAR, HIS e consórcios) de imóveis de até R$ 725.808,00 e só sobre a parte financiada até R$ 120.968,00. Financiamentos pelo SFI e imóveis acima desse valor pagam 3% sobre toda a base.
Quem financia pelo banco precisa fazer escritura?
Em geral, não. Pela Lei 9.514/1997, o contrato com alienação fiduciária pode ser feito por instrumento particular com efeitos de escritura pública. O ITBI e o registro continuam sendo pagos.
O desconto de 50% no cartório vale para todo mundo?
Não. A Lei 6.015/1973 (art. 290) prevê a redução de 50% nos emolumentos da primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.
E se o valor venal de referência for maior que o preço que paguei?
A Prefeitura usa o maior dos dois. A lei municipal permite pedir avaliação especial, e o STJ, no Tema 1.113, entendeu que o valor declarado se presume verdadeiro. Vale avaliar o caso com um advogado antes de pagar.
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